アパート経営の大家さん、一括借り上げ、長期保証とかよく聞きますよね。

よく、相続税の軽減対策などで　アパートを建てましょう。運営は業者が一括借り上げ、しかも30年とか長期保証します。なんて話を聞きませんか？

新築の時は満室にすぐなったが、数年後は同じような一括借り上げ保証のアパートが周辺にも何件もたってきてしまった。必然的に同じ賃料であれば築浅の新しい設備のアパートのほうが人気が出てくるのは当然のこと。でも、大家さんは「一括借り上げしてもらってるから、たとえ数室空きが出ようが安心だよ。」

って感じだと思います。

すると何年か後に一括借り上げ賃料の減額の依頼が来ます。一括借り上げで長期保証することは聞いていただけど、借り上げ賃料の減額することがあるなんて聞いてなかった。

業者さんのいうには　本来ご提示の賃料でそのままお支払いを続けたいのですが、賃料相場および入居率の低下によりやむをえず借り上げ賃料を下げざるを得ません　ということ。

困ってしまったよ。

というトラブルが結構な確率で起きています。

なかには、借り上げ賃料が月々のローン返済の支払い額をうわまわって持ち出し担ってしまっている人も。

そうしたなか、8月29日付の全国賃貸住宅新聞では　大手ハウスメーカーを対象に、一括借り上げ提案時に家賃増減の可能性について伝えているか緊急取材を行ったそうです。

結果は全社　口頭で伝えているとの回答はあったそう。

大家さん側の立場でみると　メーカーは将来にわたり入居率85%等の高稼働率のシミュレーションした事業収支計画書を先に見せられ（もしかしたら下の方に小さい字で、これはシミュレーションであり貸出賃料の減額や入居率の減少により内容が変動する場合もございます　などと書いてあったかもしれません）

その数字をうのみにしてしまっているところもあるのかも、というか計画書の書き方がそういう気にさせてしまっている部分がありますよね。

一瞬夢のような「これで私も賃貸オーナーの仲間入り」とか「不労所得が30年入るなあ」とか

喜んでいるとお子様の代まで負の遺産を渡し大変な思いをする事もあります。

もちろん一括借り上げが全て悪いわけでなく、本業をしながら賃貸経営ができたり、毎月の入居率をあまり気にしないでいい部分はメリットであります。

要は　それだけの買い物をする場合、将来にわたる必要な修繕費や賃料の減額の可能性などもしっかり認識し、サブリース会社以外の専門家の意見も聞き自分なりの事業計画を立てて判断することをお勧めします。

越谷市の不動産会社　株式会社丸恵